공장을 계약하기 전에 건축물대장과 등기사항전부증명서를 떼어 보면 대부분의 사고를 미리 막을 수 있습니다. 두 서류는 정부24와 인터넷등기소에서 누구나 발급받을 수 있고, 몇 천원이면 됩니다. 현장을 보기 전에 서류부터 보는 편이 시간을 아낍니다.
건축물대장에서 볼 것
가장 먼저 볼 칸은 정해져 있습니다.
- 위반건축물 표시: 대장 상단에 노란 표시가 있으면 무허가 증축이 있다는 뜻입니다. 이행강제금이 매년 부과되고, 담보 가치도 떨어집니다.
- 연면적과 실제 면적: 대장 면적과 현장에서 재는 면적이 다르면 증축분이 미등재된 것입니다. 창고나 캐노피가 흔합니다.
- 주용도: '공장'인지 '창고시설'인지 확인하십시오. 용도가 다르면 하려는 업종을 못 할 수 있습니다.
- 사용승인일: 건물 나이입니다. 지붕·전기 설비 교체 시기를 가늠하는 기준이 됩니다.
등기사항전부증명서에서 볼 것
권리관계는 여기에 있습니다.
- 소유자: 계약하려는 상대가 실제 소유자인지 확인합니다. 공유 지분이면 전원의 동의가 필요합니다.
- 근저당권: 채권최고액이 시세에 가까우면 잔금으로 말소가 되는지 따져야 합니다.
- 가압류·가처분: 이것이 있으면 소유권 이전이 막힐 수 있습니다.
- 신탁등기: 소유자가 신탁회사면 계약 상대와 절차가 완전히 달라집니다.
토지와 건물의 소유자가 다른 경우가 공장에서는 드물지 않습니다. 반드시 토지 등기와 건물 등기를 따로 떼어 비교하십시오.
서류만으로는 안 보이는 것
전력 인입 용량, 대형차 진입로, 바닥 하중, 배출시설 신고 가능 여부는 서류에 없습니다. 서류로 거를 것을 거른 다음 현장에 가면 볼 것이 분명해집니다.
자주 묻는 질문
Q. 공장 계약 전에 어떤 서류를 봐야 하나요?
A. 건축물대장과 등기사항전부증명서 두 가지가 기본입니다. 토지와 건물 소유자가 다를 수 있으므로 등기는 토지용과 건물용을 따로 발급받으십시오.
Q. 위반건축물이면 계약하면 안 되나요?
A. 계약 자체가 금지되지는 않습니다. 다만 이행강제금이 매년 부과되고 대출 한도가 줄어듭니다. 원상복구 비용과 책임을 누가 지는지 계약서에 명시해야 합니다.
Q. 건축물대장은 어디서 떼나요?
A. 정부24에서 온라인 발급되며 무료입니다. 등기사항전부증명서는 인터넷등기소에서 열람 700원, 발급 1,000원입니다.
Q. 대장 면적과 실제 면적이 다르면 어떻게 되나요?
A. 미등재 증축일 가능성이 높습니다. 양성화가 가능한지, 아니면 철거해야 하는지 관할 구청 건축과에 물어본 뒤 계약 조건에 반영하십시오.
출처와 갱신
건축물대장은 정부24, 등기사항전부증명서는 대법원 인터넷등기소에서 발급합니다. 수수료와 절차는 변경될 수 있습니다. 울산공장(ulsanfactory.com)은 울산·경주 외동 공장 정보를 정리해 공개합니다.